《 買房子如何節稅 》 請教財產交易所得(損失)...
想請問一下~
1.假設去年同年度買房與賣房皆有~買新房1000萬~賣舊房500萬~~如何申請財產交易損失?還是只要輸入報稅系統~國稅局自然會協助算(另寄文件佐證)?
2.因上面例子~應該有財產交易損失500萬~若明年度房子賣1200萬~再買一間600萬的房子~那樣的話~會繳多少稅?今年的財產交易損失500萬如何抵明年的財產交易所得?(若需契稅金額請自幫忙以假設值計算)
謝謝各位先進!!
房屋買賣獲利與損失的認定是採用同一間房屋的買賣價做比較，賣價低於先前的買價才是虧損，賣價高於閒錢的賣價才是獲利，並不是與後來買賣的房屋價格做比較。
重購退稅是只先賣了房子，後來在兩年內新購屋，而且要符合退稅條件才能夠辦理重購退稅。
財產交易所得算法有兩種，一種是列舉方式，只是申報時較麻煩，要準備一大堆單據供查核，另一種就是用最後一次買賣契稅繳款書上的核定契價（因為是買方繳契稅所以通常留存在買方，賣方會留影本）＊按照財政部每年發布的當地財產交易所得課稅標準來計算應稅所得（以 99 年度台北市為例，按房屋評定現值的 37％核課財產交易所得），就是你要申報的財產所得稅，這種方式檢附資料只有一張契稅繳款書影本就可以。這兩種財產交易所得計算方式供納稅人選擇，取其最有利的一種報稅（這就是節稅方法）就可以併入綜合所得稅繳納了。
至於要繳多少稅還要看牛收入淨值是多少才能確定稅率與金額
財產交易所得： （財政部解說）（ 1 ）以申報出售房屋的財產交易所得為例，實際售屋收入得減除之細項如下：
• 成本部分：取得房屋的價金以及購入房屋達可使用狀態前的一切必要費用，如仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費等，還有在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息，以及在取得房屋所有權後，於使用期間內所支付屬於資本支出的修繕、改良、增置等費用。
• 移轉費用部分：出售房屋所須支付的仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
如果無法提出證明文件，還可直接按照財政部每年發布的當地財產交易所得課稅標準來計算應稅所得（以 98 年度基隆市為例，按房屋評定現值的 13 ％核課財產交易所得）。
若是財產交易有損失（就是虧錢啦！），須於交易當年度到稅捐單位申報財產交易損失（需舉證），經審查通過後，可於當年度或分三年內抵扣所得稅稅額。
重購退增值稅，請參考土地稅法３５條規定 土地稅法第三十五條（退稅）
土地所有權人於出售土地或土地被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內重購土地合於左列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：
一、自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。
二、自營工廠用地出售或被徵收後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。
三、自耕之農業用地出售或被徵收後，另行購買仍供自耕之農業用地者。
前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地或土地始被徵收者，準用之。
第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。
新購房屋仍需做自用住宅５年，５年內不得再行移轉或供出租、營業、戶籍遷出等非自用住宅的情形，即使是夫妻贈與也不行，否則會被追繳原退還之稅款。 重購退稅請求權時效為５年。向原出售土地之主管稽徵機關申請。
99年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準，核定如下：
一、直轄市部分：
(一)臺北市：依房屋評定現值之37%計算。
(二)高雄市：依房屋評定現值之20%計算。
二、準用直轄市之縣（99年12月25日 改制之新北市）部分：
(一)市：依房屋評定現值之21％計算。
(二)鄉鎮：依房屋評定現值之8 ％計算。
三、其他縣(市)部分（含99年12月25日 改制之直轄市）：
(一)市(即原省轄市)：依房屋評定現值之13%計算。
(二)縣轄市：依房屋評定現值之10%計算。
(三)鄉鎮：依房屋評定現值之8%計算。資料來源：財政部賦稅署
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賣價高於閒錢的賣價才是獲利
賣價高於"先前"的"買"價才是獲利
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